odwiedź i dołącz do nas

  • Facebook
  • Twitter
  • Blip
  • YouTube

To może być trudny rok w sektorze nieruchomości komercyjnych

wnp.pl (Robert Posytek) - 20-05-2012
fot. Fotolia
Branża nieruchomości komercyjnych w naszym kraju wciąż ma się dobrze, ale jak wskazywali uczestnicy debaty „Rok wyzwań – perspektywy rozwoju i zagrożenia na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce”, która miała miejsce w trakcie Europejskiego Kongresu Gospodarczego, druga połowa roku może przynieść spowolnienie.
- W stolicy dość szybko przebrnęliśmy przez kryzys, a lata 2009-2011 były dobrym okresem dla rynku nieruchomości komercyjnych - mówił Tomasz Buras, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, Savills Polska. - Mieliśmy do czynienia z dużą liczba transakcji, wskaźniki pustostanów utrzymywały się na bezpiecznym poziomie, a deweloperzy pozostawali aktywni - dodał.



2012 rok również rozpoczął się bez żadnych zawirowań, ale kluczowa dla dalszego rozwoju sytuacji będzie dopiero druga połowa roku. – Obecnie w Polsce mamy do czynienia z pędem inwestycyjnym związanym z realizacją projektów infrastrukturalnych, których katalizatorem jest Euro 2012 - przekonywał przedstawiciel firmy Savills.



Zdaniem eksperta, patrząc globalnie na to, co dzieje się w gospodarce i na czynniki istotne z punktu widzenia korporacji, czyli najemców i instytucji finansujących nowe projekty, najistotniejsze będzie to, czy Polska nadal pozostanie odizolowaną wyspą z kwitnącą gospodarką.



Również w ocenie Patricka Delcola, prezesa DTZ Polska oraz prezesa Polskiej Rady Centrów Handlowych, w 2012 roku dojdzie do pewnego zahamowania na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju. Wpływ na to będzie miała ogólna sytuacja gospodarcza, ale - co najciekawsze - także fakt, że 2011 rok był najlepszy na rynku inwestycyjnym od 10 lat, wyłączając rekordowy, 2006 rok.



- Produkty inwestycyjne dostępne na naszym rynku są wyceniane na 43 mld euro. Dla porównania w Wielkiej Brytanii ich wartość szacuje się na 617 mld euro. W 2011 roku w Polsce sprzedano projekty za 2,5 mld euro, czyli 6 proc. wszystkich. To bardzo dużo. Najwięcej transakcji dotyczyło nieruchomości handlowych – mówił Delcol.



Najemcy siłą rynku



Tomasz Buras uważa, że 2012 rok będzie trudnym okresem m.in. na rynku biurowym, gdzie dynamika wzrostu rynku może nie zostać utrzymana. - Widać wyraźnie, że proces zamykania transakcji bardzo się wydłuża – zaznaczał.



Jego zdaniem obecna sytuacja na rynku najmu powierzchni biurowych jest jednak dobra. - Poza Warszawą mamy kilka miast regionalnych jak Wrocław i Kraków, które powoli rosną na taką skalę, że tylko w oparciu o już tam obecnych najemców, można budować biznesplan. Deweloperzy szykują nowe projekty i są skłonni budować spekulacyjnie – argumentował Buras.



Uczestnicy dyskusji zwrócili uwagę na istotny trend, z którym mamy do czynienia na rynku warszawskim - coraz odważniejszym planowaniem przez deweloperów wieżowców biurowych. Takich projektów nie było w stolicy od kilku lat. - Biorąc pod uwagę obecną skalę rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w tym mieście, jest tu miejsce na drugą falę wysokościowców – ocenił Tomasz Buras. Wyjaśnił, że szanse na realizację mają jednak tylko jeden lub dwa projekty. - Nie wierzę, że w Warszawie dojdą do skutku wszystkie zapowiadane przedsięwzięcia tego typu, a przynajmniej nie powstaną w zapowiadanym terminie – dodał.



Papierkiem lakmusowym dla rozwoju wieżowych biurowców w Warszawie będzie realizacja spółki Ghelamco – biurowiec Warsaw Spire. Budowa obiektu już się rozpoczęła, a firma walczy o pierwsze umowy przednajmu.



Taką inwestycję planuje również Grupa PHN, która zamierza postawić obiekt PHN Tower. - Rzeczywiście w Warszawie obserwujemy pęd do budowy wież - mówił Wojciech Papierak, prezes Grupy PHN.



Ambicje wybudowania najwyższego biurowca w Warszawie miała także spółka Kulczyk Silverstein Properties, ale - jak powiedział w trakcie debaty Piotr M. Krawczyński, członek zarządu tej firmy - losy planowanego wieżowca przy ul. Chmielnej zweryfikowały przepisy dotyczące m.in. ruchu lotniczego nad stolicą. – Inwestycja, choć nie tak wysoka jak pierwotnie zakładaliśmy, powstanie. Prace przy projekcie cały czas trwają – zapewniał Krawczyński.



Piotr Krawczyński pęd deweloperów ku budowie wieżowców w Warszawie tłumaczył ogromnym sukcesem budynku Warsaw Financial Center i Rondo 1. – Każdy ma ambicję powtórzenia tego sukcesu – mówił. – Najlepsza motywacją jest historia Rondo 1, które już wielokrotnie zmieniało właścicieli i każdy z nich na tym zarabiał – uzupełnił Tomasz Buras.



Grupa PHN, która jeszcze w tym roku wybiera na się na warszawski parkiet, ma atrakcyjną działkę przy Rondzie ONZ, a jak ocenia Wojciech Papierak centrum biznesowe stolicy coraz wyraźniej zaczyna przesuwać się z okolic Pałacu Kultury w tę właśnie stronę.



Obecnie trwają procedury administracyjne związane z realizacją projektu PHN Tower. - Przygotowaliśmy koncepcję, wkrótce zakończymy pierwszy etap procedury w ratuszu. Budowę możemy rozpocząć w ciągu dwóch lat – zdradza Wojciech Papierak.



Podkreślał, że realizacja tak dużych inwestycji w centrum Warszawy to skomplikowany i długotrwały proces. W jego ocenie generuje to spore ryzyko. – Można zacząć budować w trakcie rynkowej górki, ale sytuacja w trakcie trzyletniego procesu deweloperskiego może ulec radykalnej zmianie i komercjalizacja projektu przypadnie na okresie dekoniunktury – mówił prezes Grupy PHN.



Grupa PHN posiada nieruchomości w całej Polsce, ale koncentruje się głównie na rynku warszawskim. Największe projekty chce prowadzić w oparciu o partnerów branżowych, którzy mają odpowiednie doświadczenie w poszczególnych segmentach rynku.



- Na brak zainteresowania ze strony partnerów nie narzekamy. Jesteśmy już w trakcie realizacji jednego dużego projektu wspólnie z firmą Segro pod Wrocławiem – poinformował Wojciech Papierak. Podkreślił, że potencjalni partnerzy bardzo interesują się tym, co PHN zamierzamy robić w segmencie biurowym w stolicy. - Myślę, że jest to efekt tego, jakimi lokalizacjami dysponujemy - mówił.



Jak przyznał, Grupa PHN jest nietypowym podmiotem na rynku, bo operuje w trzech segmentach nieruchomości. – Jednak najważniejsze jest to, że spółka nie ma żadnego zadłużenia – podkreślił Wojciech Papierak.



Uwierzyć w rynki regionalne



Kulczyk Silverstein Propertis jest zarówno deweloperem jak i inwestorem. Firma poszukuje gotowych budynków, które mają potencjał wzrostu wartości, jak również gruntów inwestycyjnych. Piotr M. Krawczyński członek zarządu spółki, zaznaczał, że sytuacja na tym drugim rynku nie jest łatwa. - Ofert gruntowych jest sporo, ale pozostawiają one wiele do życzenia pod kątem jakości. Obecnie spółka poszukuje głównie terenów pod obiekty biurowe, ale w najbliższej przyszłości chce też zająć się centrami handlowymi – poinformował Krawczyński.



Arkadiusz Rudzki ze Skanska Property Poland deklarował w trakcie dyskusji, że jego spółka zamierza utrzymać wysoką aktywność deweloperską.

Obecnie w fazie realizacji ma pięć projektów biurowych, dwa w Warszawie, po jednym w Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi. - Za chwilę zostanie uruchomiony także projekt w Krakowie – zdradził Rudzki. Dodał, że firma wchodzi w nowe segmenty rynku i przygotowuje kilka nowych inwestycji.

Podkreślał, że Skanska wierzy w rynki regionalne, ale zaznacza, że trzeba pamiętać o ich specyfice. – Z jednej strony mamy rynki dojrzałe jak Kraków i Wrocław, gdzie pomału kończą się okresy obowiązywania umów najmu i firmy wchodzą w nowe projekty. Z drugiej są też rynki bazujące na firmach, które dopiero debiutują w Polsce. Są to przede wszystkim najemcy z sektora BPO – mówił Arkadiusz Rudzki.



Przedstawiciel Skanska przyznał, że widzi bardzo dużą aktywność takich klientów i to dla nich spółka dedykuje swoje produkty. - Wszystkie analizy wskazują, ze centra usług w naszym kraju będą nadal rozwijać się w tempie nawet do 25 proc. rok do roku. Na tym opieramy nasze prognozy związane z budowaniem kolejnych biurowców - dodał.



Tu Tomasz Buras podniósł kwestę ryzyka inwestycyjnego związanego z realizacją biurowców w miastach regionalnych. - W Warszawie powierzchnie biurowe wynajmują centrale firm. W regionach są to centra usług. Z punktu widzenia inwestorów, w przyszłości te biurowce są obarczone ryzykiem - mogą bowiem pojawić się inne kraje, które wprowadzą system zachęt i centra usług przeniosą się do Bułgarii czy Rumunii – zwrócił uwagę.



Michał Goli, prezes GC Investment, zwrócił uwagę, że pomimo dobrze rozwiniętej infrastruktury komunikacyjnej, Górny Śląsk wciąż nie pozostaje w centrum dużego zainteresowania najemców powierzchni biurowych. Jego firma ma tereny pod tego typu inwestycje, czeka w blokach startowych do ich rozpoczęcia, ale klimat wciąż nie jest najlepszy.



– Wydaje mi się, że największą barierą jest słaba oferta kulturalna regionu. Na szczęście pomału się to zmienia, dzięki takim inwestycjom jak budowa filharmonii, Górnośląskiego Centrum Kultury czy muzeum – mówił.



Dodał, że oferta deweloperów w tej części kraju powinna bazować na średnich parametrach cenowych. – Myślę tu o stawkach czynszów w wysokości 10 - 12 euro za mkw. – dodał.



Arkadiusz Rudzi dodał, że jego firma również czeka z dwoma projektami biurowymi w Katowicach w blokach startowych, ale najemcy wciąż chętniej wybierają inne miasta regionalne. – To duża aglomeracja z ogromnym potencjałem ludzkim, ale w niewielkiej odległości są dwa konkurencyjne rynki outsourcingowe: Kraków i Wrocław – mówił.



Jacek Frejlich, prezes Centrum Banku Śląskiego, zwrócił uwagę, że katowicki rynek nieruchomości biurowych startował z zupełnie innego pułapu. – Pokutowało przekonanie, że to region skażony przemysłem ciężkim. To co dzieje się w ostatnim czasie, to zupełna zmiana perspektywy myślenia. Obserwujemy, że coraz więcej inwestorów interesuje się Katowicami, a międzynarodowe koncerny zaczynają otwierać tu swoje biura – przekonywał Frejlich.



Zdaniem prezesa Centrum Banku Śląskiego, perspektywy przed regionem są bardzo duże.



- Region ma wszelkie atrybuty dla rozwoju sektora usług biznesowych. Przemawiają za tym m.in.: wysoko wykwalifikowana siła robocza, tj. ponad 180 tys. studentów, ponad 40 wyższych uczelni, studenci z dobrą znajomością języków obcych oraz różnorodność kierunków edukacji i specjalizacji – dodał.



Jego zdaniem istotne znaczenie dla przyszłości tego segmentu rynku będzie miał fakt, że region ma bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturę - na Górnym Śląsku funkcjonuje najlepiej rozwinięta sieć dróg i obwodnic w aglomeracji miejskiej w Polsce.



Finansowe wyzwania



Istotnym wyzwaniem dla deweloperów będzie pozyskanie finansowania. Według Andrzeja Kołatkowskiego, wiceprezes zarządu PKO Bank Polski, banki są gotowe kredytować nieruchomości, ale mają wyższe wymagania.



- Od inwestorów projektów komercyjnych zainteresowanych finansowaniem zewnętrznym banki oczekują dziś zaangażowania środków własnych na poziomie od 30 do 40 proc. – powiedział.



Jak twierdzi Kołatkowski, obecnie marża kredytów na projekty komercyjne to przynajmniej 1,25 proc. - Banki sprzyjają takim inwestycjom, w przypadku których współczynnik komercjalizacji wynosi 50 proc. w momencie uruchomienia kredytu oraz 80-90 proc. w chwili jego finalizacji - podkreślał.



Jak dodał, każdy bank stosuje te same metody oceny ryzyka kredytowego, z jednym zastrzeżeniem. - W przypadku kiedy realizowany projekt przekracza podstawowe parametry finansowe kredytobiorcy - mam tu na myśli skalę projektu w stosunku do przychodów i funduszy własnych - banki są bardziej skłonne finansować spółki celowe powołane dla takich przedsięwzięć. Są jednak ostrożniejsze w ocenie projektu i otoczenia, w jakim będzie realizowany - mówił.



Wiceprezes zarządu PKO Bank Polski podkreślał, że istotnym czynnikiem branym pod uwagę jest okres kredytowania. Im dłuższy, tym ryzyko jest większe. Takie kredytowanie jest przyznawane raczej nie na dłużej niż 15-20 lat.



Kołatkowski wyjaśnił, że inwestorom jest łatwiej o kredyt na projekty komercyjne realizowane w Warszawie niż w miastach regionalnych, gdzie banki oczekują wyższego poziomu komercjalizacji.



- Ocena parametrów zależy od sytuacji na rynku i to nie tylko globalnym, czy danego kraju, ale lokalnym, na terenie którego powstanie dane przedsięwzięcie - podsumował ekspert.



Oceniając poszczególne segmenty rynku nieruchomości komercyjnych, Andrzej Kołatkowski stwierdził, że rynek powierzchni biurowych w Polsce nie jest jeszcze „przegrzany". Jak mówił, obecnie współczynnik pustostanów wynosi tu od 5-10 proc., a nowe powierzchnie spotykają się z zainteresowaniem najemców. 60 proc. rynku powierzchni biurowej jest zlokalizowane w Warszawie, pozostałe, aktywne rynki (Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań) skupiają około 40 proc. powierzchni.



Na rynku warszawskim komercjalizuje się obecnie 600 tys. mkw. powierzchni biurowej rocznie, a w pozostałych miastach, gdzie rynki te rozwijają się, w ciągu roku jest komercjalizowanych około 400 tys. mkw. powierzchni. - Z uwagi na taką asymetrię w rozwoju rynku powierzchni biurowej w Warszawie wymagane są niższe współczynniki komercjalizacji przy strukturyzacji projektu niż w pozostałych miastach - uzasadnił Kołatkowski.

Jeśli chodzi o rynek powierzchni handlowych, zdaniem przedstawiciela PKO BP duże aglomeracje powoli się nasycają. - Za poziom nasycenia przyjmuje się 1000 mkw. powierzchni handlowej przypadającej na jednego mieszkańca - mówił.



Dlatego w dużych miastach banki chętniej widzą inwestycje polegające na modernizacji i rozbudowie obiektów handlowych, bo tu - zdaniem eksperta - popyt jest łatwiejszy do oszacowania.



- Jeśli chodzi o nowe projekty handlowe, coraz częściej dużą szansę na finansowanie mają przedsięwzięcia realizowane poza większymi ośrodkami miejskimi, gdzie na razie konkurencja jest mniejsza - ocenił.



Kołatkowski zauważył, że rynek nowoczesnej powierzchni handlowej jest pod presją obniżki czynszów, co jest wynikiem przesuwania się inwestycji do mniejszych miast, gdzie siła nabywcza klientów jest niższa.



Możliwości rozwoju stwarza też ciągle rynek magazynowy. Poziom pustostanów jest tu trochę wyższy, ale Polska jest wciąż logistycznym zapleczem Europy.



Wielki apetyt na inwestycje



Zdaniem Jana Mroczki średnie i małe miasta są bardzo ważne na handlowej mapie kraju i wciąż atrakcyjne. - Przykład sukcesu Galerii Twierdza w Kłodzku pokazuje, że w mniejszych miastach Polski można skutecznie realizować biznes. Już teraz zastanawiamy się nad rozbudową tego centrum - mówił Jan Mroczka.



Rank Progress wyspecjalizował się w budowie obiektów handlowych w średnich miastach Polski. Przez 10 lat działalności firma zrealizowała 48 takich inwestycji. Jan Mroczka, prezes legnickiej spółki, zapewniał w trakcie panelu, że nie zamierza spocząć na laurach.



Zapowiedział, że firma jeszcze mocniej przyspieszy z ekspansją. Przyznał jednak, że jego firma coraz bardziej interesuje się również dużymi miastami. Rank Progress szykuje się do budowy centrum handlowego w podwarszawskiej Wiązownie. - Zbudujemy tu obiekt o powierzchni ponad 100 tys. mkw. Obecnie stopień komercjalizacji przekracza 50 proc.- zaznaczył.



Prezes spółki zdradził, że jest w trakcie negocjowania zakupu kolejnej atrakcyjnej lokalizacji w stolicy.



Firma dysponuje także gruntami pod wielofunkcyjny projekt komercyjny w Katowicach, w sąsiedztwie realizowanego właśnie centrum kongresowego.



Mówiąc o przyszłej ekspansji, Jan Mroczka poinformował, że w ubiegłym miesiącu spółka odkupiła od sieci Carrefour tereny inwestycyjne w Olsztynie. Kolejny projekt to centrum handlowe w Kielcach, przy obwodnicy miasta.



Rank Progress nie skupia się wyłącznie na dużych obiektach. Spółka realizuje także mniejsze retail parki.



Jan Mroczka podkreślił, że z rozmów, które jego firma prowadzi z najemcami, popyt z ich strony jest tak duży, że nie ma żadnych podstaw do mówienia o kryzysie w branży i wstrzymaniu ekspansji ze strony handlowców. - Oczywiście są firmy, które znikają z rynku, ale w ich miejsce bardzo szybko pojawiają się nowe marki - powiedział.



Podsumowując swój udział w dyskusji, Jan Mroczka podkreślił, że przestrzeń do realizacji inwestycji komercyjnych w Polsce jest wciąż potężna i jego firma chce to wykorzystać. Nie wyklucza też inwestycji w innych sektorach rynku komercyjnego.



Prezes legnickiego dewelopera wyraźnie zaznaczył, że spółka nie ma żadnych problemów z pozyskaniem finansowania bankowego. - Nie rozpoczynamy budowy, dopóki nie znajdziemy najemców na minimum 60 proc. powierzchni i nie mamy żadnych trudności w rozmowach z bankami. Ostatnio dostaliśmy ofertę kredytowania od banku przy wkładzie własnym poniżej 25 proc. wartości inwestycji - podsumował.

Zdaniem Patricka Delcola, rynek centrów handlowych w Polsce ma atut, który przyciąga do kraju zagraniczne fundusze inwestycyjne – to niesłabnąca konsumpcja. Drugi to ustalenia co do wysokości czynszu – albo czynsz minimalny, albo procent od obrotów. – Takich rozwiązań nie ma w większości krajów europejskich, a jest to duże ułatwienie dla deweloperów i inwestorów w zarządzaniu obiektami handlowymi w trudnych czasach – mówił Delcol.



Kontrowersyjne regulacje



Uczestnicy debaty poruszyli także temat związany z nadchodzącymi zmianami w prawie budowlanym, które będą miały istotny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych. W niedalekiej przyszłości nie będzie już tzw. WZ, czyli zniknie obowiązek otrzymywania decyzji o warunkach zabudowy. Zamiast WZ inwestorów będą obowiązywać plany zagospodarowania przestrzennego. Nowe regulacje budzą jednak wiele kontrowersji.



- Co więcej, w wielu przypadkach nie będzie też obowiązku wydawania pozwoleń na budowę. Pozostaną konieczne tam, gdzie dziś jest wymagana decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych oraz tam, gdzie inwestycja może wpłynąć na grunty sąsiednie – tłumaczyła Jolanta Kalecińska, partner w kancelarii prawnej White & Case.



Dodała, że powstały już założenia do tzw. kodeksu budowlanego. Będą to regulacje obejmujące przepisy o planowaniu przestrzennym i prawie budowlanym zawarte w jednym dokumencie. - Kodeks ma też objąć obowiązki zawarte dziś w ustawie o gospodarce nieruchomościami - powiedziała Jolanta Kalecińska.



Założenia były prezentowane w kwietniu 2012 roku, w sierpniu pierwszy projekt powinien trafić pod obrady Rady Ministrów, a w kwietniu 2013 roku pod obrady sejmu.



- Są to bardzo daleko idące zmiany w planowaniu przestrzennym, które z pewnością będą miały wpływ na rynek nieruchomości w Polsce - uważa Jolanta Kalecińska.



Kontrowersje budzi jednak kwestia np. starszych centrów handlowych. - Obecnie banki chętniej finansują rozbudowy istniejących galerii niż nowych projektów. Większość jednak powstała na podstawie WZ. Ich powiększenie nie będzie możliwe bez planu zagospodarowania. Inwestorzy nie powinni o tym zapominać – mówi Jolanta Kalecińska, partner, kancelaria prawna White & Case.



Patrick Delcol zaznaczył, że kierunek, w którym idą te zmiany, nie uwzględnia wszystkich interesów. – Nowe przepisy są bardzo problematyczne. Według nich obowiązywać będą wyłącznie plany zagospodarowania przestrzennego, które mogą pozwolić na budowę obiektu handlowego o powierzchni większej niż 2 tys. mkw. To dobre założenie i udogodnienie dla inwestorów, jednak zupełnie zapomniano o obiektach, które były budowane w latach 90. na podstawie WZ – uważa Patrick Delcol.



Jak dodał, właściciele tych centrów nie mają planu zagospodarowania, co pozbawia ich możliwości konkurowania z nowymi centrami handlowymi, które będą mieć taki plan. - Rozwiązanie to jest nie do przyjęcia. To brak szacunku dla ludzi, którzy zainwestowali swoje pieniądze - podsumował.