odwiedź i dołącz do nas

  • Facebook
  • Twitter
  • Blip
  • YouTube

Druga fala kryzysu może uderzyć w Polskę

Propertynews.pl - 19-05-2012
fot. Fotolia
Kryzys gospodarczy kolejny raz uderza w Stary Kontynent. Pytanie: jaki będzie to miało wpływ na Europę Centralną? Polska pokonała pierwszą falę, co teraz? - Niestety mam przeczucie, że tym razem dotknie Polskę, choć raczej nie w takim stopniu, jak to miało miejsce w Europie w 2008 roku - uważa Hadley Dean, partner zarządzający na Europę Wschodnią, Colliers International. Dodaje, że może to przybrać formę spowolnienia, które rozpocznie się tego lata i potrwa około roku.
Uczestnicy panelu „Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Centralnej”, który odbył się w czasie Europejskiego Kongresu Gospodarczego, podkreślali, że mimo sytuacji gospodarczej wiele rynków naszego regionu stwarza dziś ogromne perspektywy dla rozwoju projektów komercyjnych. Barierą do ekspansji w niektórych lokalizacjach są jednak m.in. niestabilna sytuacja polityczna oraz wysokie ryzyko inwestycyjne.



Jest perspektywa, jest zagrożenie



- Na liście krajów z największymi możliwościami dla tego segmentu pierwsze miejsca zajmują Rosja i jej stolica oraz Polska, gdzie prowadzimy inwestycje i planujemy kolejne, w wielu segmentach – ocenił Manfred Wiltschnigg, członek zarządu, Immofinanz Group.

Jak dodał, kolejne rynki w całej Europie, które spółka ma na celowniku, to Austria ze swoim stabilnym portfolio projektów komercyjnych oraz Niemcy, gdzie grupa ma wiele inwestycji przemysłowych, a także Holandia.



- Jeśli chodzi o region CEE, to oprócz Polski, są to Czechy, Słowacja, Węgry i Rumunia. Ta ostatnia jest jednak wciąż ryzykownym kierunkiem, ale bardzo perspektywicznym. Mimo to do dla nas jeden z kluczowych rynków - zaznaczył.



Jak podkreślił Manfred Wiltschnigg, Immofinanz jest też jedyną firmą, która prowadzi obecnie inwestycje na Węgrzech. – W tym kraju jest wiele tanich nieruchomości . Poza tym polityka ma już o wiele mniejszy wpływ na rynek nieruchomości, niż miało to miejsce 6-7 lat temu - podkreślił.

Immofinanz dzieli swoje portfolio po połowie między Europę Zachodnią i Wschodnią. - Porównując działalność obiektów w tych regionach, to te w CEE radzą sobie lepiej. Przewiduję, że właśnie tu możemy więcej zarobić – zdradził członek zarządu, Immofinanz Group .



Immofinanz działa w wielu krajach regionu, ale najsilniejsza część portfolio spółki znajduje się właśnie w Polsce. Wiltschnigg podkreślił, że nasz kraj jest liderem na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie. Jego zdaniem przez ostatnie lata wypracował sobie bardzo dobrą pozycję w tej części Europy i wyróżnia się wielkością rynku. - Najlepsze produkty znajdują się w kluczowych lokalizacjach w Warszawie - przyznał.



Hadley Dean, partner zarządzający na Europę Wschodnią, Colliers International także potwierdził, że Polska jest jednym z większych rynków nieruchomości komercyjnych w regionie. Według niego, następnym jest Rumunia, a kolejnym Czechy. - Wiele tanich i ciekawych nieruchomości do przejęcie jest obecnie także na Węgrzech - zauważył.



Rüdiger Dany, prezes zarządu, ECE Projektmanagement, która inwestuje w centra handlowe i zapowiada wiele kolejnych przedsięwzięć, tworzy listę atrakcyjnych kierunków, biorąc pod uwagę popyt. – Także pod tym względem Polska to wciąż stabilny rynek, największy pod względem sprzedaży detalicznej, obok Czech i Niemiec. Stały popyt detaliczny oraz stabilność inwestycyjna w długim terminie sprawiają, że Polska jest dla nas ważnym kierunkiem do rozwoju. Ważna jest też kwestia inflacji - zaznaczył.



Obecnie ECE koncentruje się na mniejszych miastach i mniejszych obiektach. - Czujemy, że jesteśmy inni, bo większość firm wybiera wyłącznie wielkie ośrodki - mówił. Jak dodał, spółka z uwagą obserwuje też to, co dzieje się w Turcji. – Ten kraj szybko się rozwija, ma dużą populację i wielu młodych ludzi. Jest jednak mniej stabilny politycznie oraz podatny na działania gospodarcze. W przyszłości stanie się jednak jednym z najważniejszych rynków – prognozował.



Podkreślił, że ECE cały czas obserwuje też Bułgarię i Rumunię oraz Czechy. - Do inwestowania zachęca tu szybki rozwój i duża liczba młodych, chętnych do nauki i pracy ludzi, barierą jest zaś mniejsza stabilność polityczna.



W obszarze zainteresowania ECE jest też Rosja – dodał Rüdiger Dany.



Prezes zarządu ECE Projektmanagement przedstawił też sytuację swoich centrów handlowych w Europie Południowej. - W Hiszpanii mamy 15 galerii, które wciąż przynoszą zyski, ale kwestia obrotów jest nie jest łatwa i trudno rozmawia się z najemcami. Z kolei we Włoszech średnia obrotów jest lepsza niż w Polsce. Wszystko zależy od tego, jakie szanse rozwojowe stoją przed danym krajem - podsumował.

Kierunek: Polska



Edgar Rosenmayr, dyrektor zarządzający Kulczyk Silverstein Properties zwrócił uwagę, że firma, którą kieruje, koncentruje swoje prace na Polsce, głównie na rynku biurowym, i przesuwa tu wiele swoich działań. Spółka przygląda się inwestycjom również w innych krajach regionu CEE.



- Podejmują decyzje o inwestowaniu w Polsce musimy brać pod uwagę nie tylko to, co dzieje się w kraju, ale całym regionie. Wszelkie nasze wahania co do inwestowania wynikają z obawy, co stanie się w przyszłości. W miarę jak Polska zwiększa swój potencjał w Europie, zwiększa się nasza aktywność - tłumaczył.



Jak dodał, większość działań spółka realizuje z innymi, międzynarodowymi firmami i dyskutuje z nimi o Polsce. – Wszyscy bardzo pozytywnie oceniamy skuteczność biznesu w tym kraju – wyjaśnił.



Edgar Rosenmayr przyznał, że zaangażowanie Kulczyk Silverstein Properties w Polsce jest obecnie większe niż spodziewano się tego wiele lat temu.



- Jeśli chodzi o inne państwa regionu, inwestorzy patrzą przychylnym okiem na Węgry. My mamy jednak wątpliwości co do lokowania tam inwestycji. Kwestie makroekonomiczne sprawiają, że w tym przypadku trzeba być bardziej ostrożnym – dodał Edgar Rosenmayr.

Coraz większy apetyt na Polskę ma także spółka Ghelamco, jeden z największych deweloperów biurowych. - Zdecydowaliśmy się skupić na rynkach, na których już jesteśmy obecni – powiedział Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający na Europę Centralną i Wschodnią, Ghelamco Poland.



Dyrektor spółki zdradził, że firma podjęła decyzję o inwestowaniu na polskim rynku nowoczesnej powierzchni handlowej. - Polska jest dużym krajem, z miejscem dla wielu deweloperów. Wzrost w sektorze handlowym jest perspektywą na przyszłość całego rynku nieruchomości komercyjnych - wyjaśnił Jeroen van der Toolen.



Jak dodał, możliwość rozbudowy portfolio biurowego spółki w Polsce w końcu będzie ograniczona, więc zdecydowano o poszerzeniu działalności. - Oczekujemy na duże zyski - tłumaczył Jeroen van der Toolen.



Dyrektor Ghelamco wyjaśnia, że do inwestycji w sektorze handlowym zachęciły spółkę także pozytywne wyniki dotyczące sprzedaży detalicznej w naszym kraju. Poza tym przeprowadzone przez firmę badania rynkowe wskazują na ciągły popyt na powierzchnie w centrach handlowych. - Widzimy jednak, że najemcy nie chcą już wchodzić tylko do wielkich obiektów. Wielu z nich preferuje mniejsze i tańsze lokale - zaznaczył.

Firma ma już trzy tereny w pobliżu Warszawy, o powierzchni ok. 12 tys. mkw. każdy, które przeznaczy pod budowę centrów handlowych.

Jeroen van der Toolen wyjaśnia, że przed rozpoczęciem jakiejkolwiek inwestycji handlowej, spółka chce mieć połowę zaplanowanej powierzchni już wynajętej.



Inwestycje będą realizowane z udziałem środków bankowych. W tym roku spółka ma otrzymać drugą transzę kredytu w wysokości 130 mln zł. Środki te zostaną przeznaczone na realizacje inwestycji oraz zakup gruntów.



Pokonać kryzys



Hadley Dean, partner zarządzający na Europę Wschodnią, Colliers International, nie pozostawił jednak złudzeń. - Druga fala kryzysu gospodarczego zaczyna uderzać w Europę. Pytanie: jaki to będzie miało wpływ na Europę Centralną, w szczególności Polskę? Niestety mam przeczucie, że kryzys uderzy właśnie w Polskę, w takim stopniu jak to miało miejsce w 2008 roku - ostrzegał. - Może to przybrać formę spowolnienia, które rozpocznie się tego lata i potrwa rok - dodał.



Hadley Dean zwrócił uwagę na dwa fakty, które działają na niekorzyść naszego kraju. - Wsparcie dla Polski z funduszy europejskich będzie mniejsze, a do tego skończą się miliardowe inwestycje związane z realizacją infrastruktury na EURO 2012 - mówił.



Podkreślił, że w szerszym horyzoncie czasowym gospodarcze podstawy naszego kraju są nie do podważenia.



- Wierzę jednak, że Europa Środkowa, a w szczególności Polska, wyjdzie obronną ręką z tych zawirowań. Chiny stają się coraz droższe i może produkcja wyrobów takich jak elektronika nie wróci do Europy, ale towary masowe znów zaczną być wytwarzane na Starym Kontynencie, głównie w Europie Środkowej – stwierdził.



- Jeszcze 3-4 lata temu zamknięcie produkcji np. w Wielkiej Brytanii i przeniesienie jej w inny region Europy było "politycznie niepoprawne". Teraz to element strategii przetrwania - dodał.



W oczekiwaniu na nowy kapitał



Prelegenci podkreślali, że warunki finansowe oferowane deweloperom przez banki stały się dziś trudniejsze do spełnienia. – Kredyty są droższe i mniej atrakcyjne. Okres negocjacji z bankami wydłużył się dwukrotnie, a i tak deweloper nie ma pewności, że otrzyma kredyt – zwrócił uwagę Edgar Rosenmayr.



Hadley Dean prognozował, iż w najbliższym czasie nie będzie poprawy na rynkach finansowych w Europie. - Sytuacja może się znacznie zmienić od 2015 roku - ocenił.



Edgar Rosenmayr uważa, że na tle innych krajów regionu sytuacja na rynku finansowania projektów komercyjnych w Polsce jest dość stabilna, ale mogą się zdarzyć problemy na poziomie banków. Kłopoty będą mieć m.in. niemieckie banki. – W żadnym z nich nie pomyślano, że należy zmienić proces udzielania kredytów. Tymczasem w latach 2013 i 2014 60 proc. kredytów ma być odnawianych, co może być prawdziwą katastrofą – podkreślił Edgar Rosenmayr.



Jak dodał, powoli z gry wypadają też fundusze, w tym niemieckie, a ich zdolność to jedna, wielka niewiadoma.



Podobnego zdania był Borja Sierra, szef firmy Savills w Europie. - W efekcie drugiej fali kryzysu źródła finansowe banków powoli wysychają. Pytanie: kto wypełni tę lukę? – zastanawiał się.



Hadley Dean uważa, że zbawcą dla Europy mogą być banki rosyjskie oraz kapitał firm ubezpieczeniowych i funduszy emerytalnych. Manfred Wiltschnigg podał przykład umowy kredytowej na projekt w Europie na 700-800 mln euro, finansowy właśnie przez bank z tego kraju.

- Szukając finansowania warto pomyśleć nie tylko o bankach. Odpowiedź w tym zakresie już wkrótce może przygotować obcy kapitał. Jedne z największych źródeł tego kapitału jeszcze nie dotarły do regionu CEE, ale w końcu się tu pojawią – zapowiedział Borja Sierra.



Borja Sierra dodał, że jego firma stale monitoruje banki finansujące projekty nieruchomościowe. - Obecnie mamy 22 instytucje aktywne na terenie Europy Kontynentalnej. Porównując aktualną listę z tą sprzed dwóch lat, mamy na niej zupełnie inne banki. Wypadło wiele niemieckich, ale przerażające jest obserwowanie jak znikają z niej kolejne. Widać, że kryzys odbija się szczególnie na Hiszpanii, Włoszech i Francji - przekonywał.



Rüdiger Dany zwrócił uwagę, że przez ostatnie 15 miesięcy mówiliśmy o Blackstone jako najważniejszym inwestorze na rynku nieruchomości komercyjnych. Zastanowił się, kto jeszcze pojawi się ma tym rynku.



Manfred Wiltschnigg podkreślił, że uzyskanie finansowania jest skomplikowane szczególnie dla małych firm. Stwierdził jednak, że łatwiej jest, jeśli portfolio dewelopera zawiera projekty, które odniosły sukces. - Obecnie banki finansują nam projekty o wartości 1,6 mld euro. Jest to kwestia udowodnienia, że inwestycja jest wysokiej jakości. Poza tym może być dziś łatwiej o finansowanie, jeśli działamy na takich rynkach jak Rosja – zauważył.



Zdaniem Borja Sierra, z kryzysu trzeba wyciągnąć wnioski. – Władze muszą stworzyć więcej ziemi pod inwestycje i szybciej wydawać pozwolenia. Podstawową lekcją dla deweloperów jest zaś nie branie zbyt dużych pożyczek, testowanie potencjału produktu przed podjęciem decyzji, upewnienie się, że nieruchomość, którą mają, będzie można od czasu do czas – w zależności od sytuacji na rynku – przekształcać - podsumował.



- Poważne źródła kapitału mogą napłynąć także z regionów dotąd niezaangażowanych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych, jak Katar, Malezja czy Korea. Z pewnością w pierwszej kolejności pojawią się na głównych rynkach europejskich - mówi. Dostrzega też duże zainteresowanie Europą ze strony funduszy oportunistycznych i globalnych graczy jak Brookfield.



Dyrektor zarządzający Kulczyk Silverstein Properties poradził zaś, że trzeba przygotować plan ewakuacji na trudny moment - gdy inwestycja nie idzie w dobrym kierunku. Należy jednak dobrze przemyśleć ewentualną sprzedaż projektu. Ważny jest plan B i strategia wychodzenia z niebezpiecznych sytuacji – podsumował .



Jeroen van der Toolen zwrócił uwagę, że niezbędny jest odpowiedni model finansowania. - Wycena w tym momencie nie jest już tak kluczowa – zauważył i podkreślił, że nie wszyscy deweloperzy muszą mieć trudności w uzyskaniu kredytów.



- Potrzebujemy finansowania zewnętrznego i je otrzymujemy. W tym roku trafi do nas druga transza kredytu w kwocie 130 mln zł. Środki te przeznaczymy głównie na zakup gruntów - zapowiedział.



W tym roku spółka zakłada też sprzedaż projektów za 300 mln euro. Środki zamierza z powrotem włożyć w rozwój firmy.



Manfred Wiltschnigg uważa, że receptą na trudności dla wielu deweloperów jest podejmowanie decyzji o sprzedaży wielu nieruchomości. - Sprzedajemy aktywa i negocjujemy jak najlepsze stawki. Znalezienie kupca nie jest jednak łatwe – powiedział Manfred Wiltschnigg.

Rozliczyć najemców



Uczestnicy panelu wskazywali na zmiany, jakie zachodzą na rynku najemców projektów komercyjnych. Podkreślali, że preferują oni mniejsze powierzchnie, za które stawki czynszu także są niższe. Z drugiej strony rośnie popyt na projekty wysokiej jakości, a najemcy za te same pieniądze oczekują wyższego standardu. Odpowiedzą na postulaty najemców są m.in. inwestycje w mniejszych miastach.



- Rynek najemców przeobraża się i konsoliduje. Najemcy powierzchni chcą podpisywać coraz dłuższe umowy najmu, najlepiej na 10 lat – mówił Waldemar Olbryk.



Najemcy wykorzystują sytuację na rynku - nigdy nie było tak wielu umów przednajmu.



Główne wymagania ze strony firm najmujących lokale w centrach handlowych czy biurowcach dotyczą waluty, w jakiej ma być rozliczany czynsz. Deweloperzy zwracali uwagę, że coraz trudniej im przekonywać najemców do płacenia w obcej walucie.



- Najemcy postulują o czynsz w lokalnej walucie, a to może przysparzać deweloperom i zarządcom obiektów komercyjnych problemów – podkreślił Borja Sierra.



Tymczasem Manfred Wiltschnigg argumentował, że rozliczanie się w jednej walucie we wszystkich obiektach i krajach, i ze wszystkim najemcami ułatwia działanie. - Zdarza się, że negocjujemy z tymi samymi najemcami umowy najmu powierzchni w 6-7 krajach. Dyskusja jest łatwiejsza, gdy mówimy o tej samej walucie. Takie negocjacje prowadzimy np. Deichmannem – ten sam kontrakt dotyczy kilku krajów - tłumaczył.



Jak dodał, spółka preferuje ceny w euro. - Coraz więcej krajów wdraża walutę euro, co ułatwia nam działanie - podkreślił.

Jeśli chodzi o stawki czynszu, to wzrost jest zauważalny na rynku biurowym w centrum Warszawy. Zdaniem uczestników dyskusji taka sytuacja utrzyma się przez 2-3 lata.



W centrum Warszawy jest to 22,5 mkw., a poza 15,5 euro.



- Wpływ na rozwój projektów będzie miał rozwój dróg. Wraz za tym będą się pojawiać nowe destynacje inwestycyjne - mówił Waldemar Olbryk.